大业证券深圳东门步行街大变样：传统商圈如何寻到新活力｜新春走基层

早上十点半，五十岁的钟伯拉开酸辣粉店的铁门，开始了一天的忙碌。他在深圳东门步行街做了十几年的生意。对于他来说，酸辣粉的味道一直没变，但东门步行街却不断在变。

“春节临近，这里每天都人山人海，那个熟悉的东门回来了。”钟伯指着店铺前刚铺好的路面和新修的广场，“很多人都觉得步行街过时了，但东门总能找到自己的新定位，熟悉的烟火气里多了新惊喜。”

说起深圳最热闹的地方，位于深圳罗湖区的东门步行街绝对榜上有名，东门步行街不仅是深圳最具代表性的商圈之一，也是深圳商业的一面镜子。从老街地铁站出来，步行街沿街店铺的叫卖声、美食城的烧烤档发出滋啦响声等，组成了深圳最具烟火气息的市井画卷。

近日，记者再次走访东门步行街看到，步行街的改造提升工程已经初见成效，老骑楼的雕花檐口被细心修复，道路和广场变得整洁明亮。现在，步行街人流如织，成为春节期间的人气王。

记者从相关部门了解到，这是一次涵盖楼宇改造、地下管网升级、智慧商圈建设等五大维度的系统焕新。“不大拆大建，而是用微改造激活街区基因。”东门步行街改造提升罗湖指挥部负责人这样形容东门的改造理念。指挥部以“绣花功夫”梳理市属、区属国企物业底册，将闲置资产转化为商业活力源。

(新白马·次元9号吴家明/摄）

而且，变化的不仅是物理空间：在许多围挡背后，曾经空置的商铺和商业楼正被改造成二次元主题或潮牌商场。例如，原新白马批发市场转型为“新白马·次元9号”，旨在打造以“动漫+游戏+虚拟偶像”为核心的潮玩商业综合体，每一层都像一个大型“谷子主题乐园”。此外，深圳首家名创优品MINISOLAND也在近日正式落地东门。由于春节假期前正值寒假，这些新的潮流新地标成为“Z世代”的聚集地。

（东门步行街吴家明/摄）

值得注意的是，在今年深圳的政府工作报告中，一段关于扩大内需的表述出现了新名词。在“首发经济、银发经济、票根经济”之后，“谷子经济”也被写入，成为深圳重点培育的消费新增长点之一。“谷子经济”直接点名“二次元”人群——围绕游戏、动漫等IP衍生出的周边商品，“谷子”来自英文“goods”的谐音，泛指由漫画、动画、游戏等版权作品衍生的徽章、小挂件等周边产品。可以说，东门抓住了“新焦点”和“新定位”。

“希望这些新的商业体能够‘以点带面’，带动周边的餐饮和娱乐店铺生意。”钟伯的店铺就在这些新商业体附近，他已经看到了变化，“最近几个月，年轻人真的多了许多，东门老街也变年轻了。”

近年来，随着消费模式的不断变化和新商业形态的迅速崛起，各地的部分老商圈因基础设施陈旧老化、商业模式跟不上消费需求等，光彩不如从前。那么，传统商圈如何破局？东门步行街给出答案在于“定位为王”。通过“微改造”保留市井烟火，同时注入科技、文化新生力量，找准新定位。在业内人士看来，传统步行街更新迭代业态的同时，也不能忘记打造自己的独特标签。美联物业全国研究中心总监何倩茹建议，类似东门步行街等传统商圈可以充分利用怀旧概念，并通过整体规划，将步行街的业务重新划分，更要增加网红元素，重新吸引顾客，出奇招才能够弯道超车。

其实，商业步行街恰恰是彰显城市温度的最佳载体。“深圳处处是购物中心，但东门的烟火气无可替代。”有消费者提到，“希望改造后的东门步行街在购物环境变好之余，既能更‘潮’，也能把这种接地气的精髓留住。”

责编：叶舒筠

校对：高源

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